Didžiulės konkurencijos sąlygomis nekilnojamojo turto versle sėkmę vis dažniau lemia potencialaus pirkėjo (nuomininko) poreikių (lūkesčių), net psichologijos žinojimas. Įmonėms, kurių verslas – būsto plėtros projektai, būsto statyba, prekyba būstu arba jo nuoma, ypač svarbu nuolat stebėti klientų poreikius ir operatyviai reaguoti į pasikeitimus. Svarbiausias klausimas, leidžiantis modeliuoti sėkmingą verslą – kaip interpretuoja sąvoką „efektyvus būstas“ potencialus pirkėjas, kokie yra pagrindiniai rodikliai, apibūdinantys būstą, ir kurie iš jų dažniausiai lemia pasirinkimą.
Apibūdinant būstą pirmiausia minimi komfortas, šildymas, patogumas gyventi, nebrangi eksploatacija, funkcionalus išplanavimas ir pan. Atliktas tyrimas leidžia formuoti tokią efektyvaus būsto viziją – tai erdvus būstas, kurio visas plotas efektyviai išnaudotas; kurio statyboje panaudotos ekologiškos medžiagos; pasižymintis gera atitvarų garso izoliacija, modernia pastato išorės ir vidaus architektūra ir pan. Kiekvienas respondentas, dalyvavęs autorių atliktoje apklausoje, turi savo viziją, kas tai yra būstas, kitaip tariant, kas tai yra „mano namai“.
Autoriai, atlikdami tyrimą, rėmėsi prielaida, kad tinkamai išanalizuotus visus vartotojo poreikius galima apibūdinti pagal tam tikrus kriterijus. Tokių kriterijų visuma (kriterijų sistema) galėtų būti pagrindas kuriant efektyvaus būsto varianto parinkimo modelį. Toliau šiame straipsnyje iš autorių kuriamos kriterijų sistemos analizuojami tik keli kriterijai, atskleidžiantys nagrinėjamos problemos daugialypiškumą.
Pavyzdžiui, šiltas būstas – tai ir gera šiluminė izoliacija, ir šiuolaikinės apšiltinimo medžiagos, ir efektyvi šildymo sistemos įranga, ir kokybiški bei sandarūs langai, ir net optimali namo orientacija pagal pasaulio šalis.
Nesunku pastebėti, kad vienas dalykas apibūdinamas įvairiomis sąvokomis, tačiau retas pirkėjas gali ir moka tinkamais techniniais terminais ar parametrais apibūdinti sąvoką „šiltas būstas“. Neretai pasitelkiami susiformavę stereotipai, bendruomenėje vyraujanti nuomonė ar net niekuo nepagrįsti gandai. Norint suprasti, kaip žmogus suvokia jam patogų, jaukų (vadinasi – efektyvų) būstą, galima periodiškai atlikti tinkamai parengtas apklausas. Tuo pat metu pirkėją privalu ugdyti – aktyviai ir jam priimtinu būdu informuojant apie visas technines ir technologines naujoves, įdiegtas arba diegiamas šiuolaikiniame būste. Tai formuotų pirkėjo nuomonę, pagrįstą objektyviu žinojimu.
Valstybė reglamentuoja tik minimalius privalomuosius būsto projektavimo reikalavimus, kurie funkciniu, ekonominiu, aplinkosauginiu ir socialiniu požiūriu užtikrina priimtiną būsto visumos kokybę (www.statyk.lt). Žinoma, kad žmogus, gamta ir daiktinė aplinka sudaro sudėtingą sistemą, tačiau nenoriai pripažįstama, kad žmogus šioje sistemoje yra svarbiausia (visa lemianti) grandis. Patalpų, t. y. daiktinės mus supančios aplinkos dalies, matmenys skaičiuojami vadovaujantis antropometriniais žmogaus duomenimis, higienos normų reikalavimais. Daugelyje šalių šių skaičiavimų rezultatai labai skiriasi. „Global Tenant“ žurnalo, leidžiamo Tarptautinės vienijančios nuomojamo būsto gyventojus asociacijos, duomenimis, mažiausi vieno buto normatyvai šiuo metu yra nustatyti Rusijoje – 20 kv. m., o Švedijoje ir Prancūzijoje – 43 kv. m, D. Britanijoje – 35 kv. m, o JAV net 65 kv. m. Tai yra butas be būtinybės „susiveržti diržą“ (www.statyk.lt).
Šio straipsnio tikslas – apibendrinti pagrindinius būsto efektyvumą nulemiančius kriterijus ir išanalizuoti, kokie veiksniai veikia pasirenkant būstus bei pasiūlyti efektyvaus būsto pasirinkimo modelį.
