Būsto pardavimas gali pasirodyti kaip įprastas sandoris – randate pirkėją, susitariate dėl kainos ir parduodate. Visgi realybėje dalis gyventojų tik jau sudarę sandorį sužino, kad nuo gauto pelno gali tekti sumokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM). Tokiais atvejais skirtumas tarp planuoto ir galutinio finansinio rezultato gali būti itin reikšmingas.
NT vystymo bendrovės „Rinvest“ verslo kontrolės vadovė Greta Fominė sako, kad daugiausia neaiškumų kyla būtent dėl to, kada šis mokestis atsiranda ir kokiais atvejais jis nėra taikomas.
„Vertinant būsto pardavimą, svarbiausia suprasti, kad mokestinė prievolė nėra vienareikšmė – ji priklauso nuo kelių skirtingų aplinkybių. Praktikoje dažniausiai tenka aiškintis ne tai, ar bus mokamas GPM, o nuo ko tai priklauso – turto išlaikymo laikotarpio, jo naudojimo kaip pagrindinio būsto ir kitų kriterijų“, – sako G. Fominė.
Finansinis rezultatas – vienas svarbiausių kriterijų
Pagrindinis kriterijus, lemiantis, ar reikės mokėti GPM, yra finansinis pardavimo rezultatas. Mokestis taikomas tuomet, kai nekilnojamasis turtas parduodamas brangiau nei buvo įsigytas, o apmokestinama būtent ši kainų skirtumo dalis.
Vis dėlto, kaip pabrėžia G. Fominė, vien pelno faktas dar nereiškia, kad mokestis bus taikomas, kadangi įstatymai numato keletą išimčių.
„Dėl šios priežasties svarbu vertinti ne tik kainų skirtumą, bet ir tai, kiek laiko turtas buvo išlaikytas bei kaip jis buvo naudojamas. Praktikoje dažnai susiduriama su situacijomis, kai iš pirmo žvilgsnio panašūs sandoriai turi skirtingas mokestines pasekmes, todėl vien kainos įvertinimo nepakanka“, – pasakoja „Rinvest“ verslo kontrolės vadovė.
Svarbi ir nuosavybės trukmė
Vertinant, ar GPM bus taikomas, pirmiausia reikėtų atsižvelgti į turto išlaikymo laikotarpį. Jei nekilnojamasis turtas gyventojui priklauso penkerius metus ar ilgiau, jo pardavimo pelnui GPM paprastai nėra taikomas. Ši taisyklė galioja sandoriams, sudarytiems nuo 2026 m. pradžios.
„Dalis parduodančių būstą asmenų vis dar vadovaujasi anksčiau galiojusiu 10 metų laikotarpiu, tačiau dabar terminas yra trumpesnis. Tad, siekiant įvertinti galimą mokestinę prievolę, svarbiausia prieš parduodant būstą tiksliai nustatyti, kiek laiko jis buvo jūsų nuosavybėje“, – pažymi G. Fominė.
Net ir tuo atveju, jei turtas išlaikytas trumpiau nei 5 metus, GPM gali būti netaikomas, jei būstas buvo pagrindinė gyvenamoji vieta. Jei parduodamas būstas buvo deklaruotas kaip gyvenamoji vieta bent dvejus metus, mokestinė prievolė paprastai neatsiranda.
„Taip pat teisės aktai numato mokesčio taikymo išimtį, kai per 12 mėnesių nuo nekilnojamojo turto pardavimo gautos pajamos panaudojamos kitam gyvenamajam būstui įsigyti. Svarbi sąlyga – pardavimo momentu gyvenamoji vieta turi būti deklaruota parduodamame būste, o įsigijus naują būstą – gyvenamoji vieta perkeliama ir deklaruojama naujajame būste. Tai reiškia, kad asmuo faktiškai keičia savo gyvenamąją vietą, todėl toks sandoris paprastai nėra laikomas apmokestinamu. Taip pat svarbu žinoti, kad naujai įsigyjamo turto vertė neprivalo sutapti su parduoto turto verte – jis gali būti tiek mažesnės, tiek didesnės vertės“, – akcentuoja G. Fominė.
Daugiausia klausimų kyla nestandartinėse situacijose
Praktikoje neaiškumų dažniausiai atsiranda tais atvejais, kai situacija nėra tipinė. Pasak G. Fominės, neretai kyla dvejonių kaip vertinti paveldėto ar dovanoto turto pardavimą, taip pat, kai realizuojamas ne pagrindinis, o investicinis būstas.
Papildomų klausimų kyla tada, kai būstas priklauso keliems savininkams. Jei vienas iš bendrasavininkių yra deklaravęs gyvenamąją vietą parduodamame būste, o kitas – ne, GPM taikymas vertinamas individualiai. Tokiu atveju mokestinė prievolė gali atsirasti tik tam savininkui, kuris neatitinka gyvenamosios vietos deklaravimo sąlygų, o kitam – nebūti taikoma.
Klausimų kyla ir tuomet, kai turtas per kelerius metus smarkiai pabrango arba kai nėra aišku, nuo kada tiksliai skaičiuojamas išlaikymo laikotarpis. Tokiose situacijose vien kainos įvertinimo nepakanka – svarbus visas turto kontekstas.
„Kiekvienas atvejis gali turėti savų niuansų – svarbi įsigijimo data, deklaruota gyvenamoji vieta, sandorio aplinkybės. Dėl šios priežasties prieš priimant sprendimą verta įvertinti visą informaciją, o esant abejonių – pasikonsultuoti su specialistais“, – pažymi G. Fominė.
