Nauji verslo centrai, infrastruktūros projektai ir besiformuojantys miesto traukos taškai – pastaraisiais metais Vilniaus nekilnojamojo turto rinka keičiasi sparčiau nei bet kada anksčiau ir keičia nusistovėjusias taisykles. Investuotojai vis dažniau ieško ne tik geros lokacijos, bet ir teritorijų, kuriose vertė dar tik kuriama.
Miesto centras – saugiausia investicija, tačiau ar pelningiausia?
Miesto centras tradiciškai laikomas viena stabiliausių investavimo krypčių. Pasak NT eksperto, „NTligence“ pardavimų atstovo, dirbančio su projektu „Romeo ir Džiuljeta“, Ovidijaus Limanto, tokiose vietose nekilnojamojo turto paklausa išlieka nuosekli, būstai pasižymi dideliu likvidumu, o kainų svyravimai dažniausiai būna mažesni nei kituose miesto rajonuose. Visgi investicinė grąža ir investicinis saugumas nėra tas pats.
„Jeigu investuotojo tikslas yra kapitalo išsaugojimas ir stabilumas, centras išlieka racionalus pasirinkimas, tačiau, jei tikslas – reikšmingesnis vertės prieaugis ilgalaikėje perspektyvoje, daugiau potencialo dažnai galima rasti teritorijose, kurios šiandien dar tik formuojasi“, – teigia O. Limantas.
Pasak jo, didžiausias vertės augimas dažniausiai įvyksta ne ten, kur visa infrastruktūra jau sukurta, o ten, kur ji dar tik kuriama.
Skirtingi miesto segmentai – skirtingas rizikos ir grąžos santykis
Vertinant skirtingas investavimo kryptis, svarbu suprasti, kad kiekvienas rinkos segmentas siūlo skirtingą rizikos ir grąžos santykį.
Investicijos miesto centre dažniausiai pasižymi didesniu stabilumu ir likvidumu, tačiau potencialus vertės prieaugis paprastai būna nuosaikesnis. Antrojoje miesto juostoje esančios teritorijos dažnai pasižymi geru balansu tarp saugumo ir augimo potencialo, o sparčiai besivystančios miesto dalys gali pasiūlyti didžiausią grąžą, tačiau kartu reikalauja didesnės kantrybės ir gebėjimo įvertinti ilgalaikes miesto vystymosi kryptis.
„Investuotojai vis dažniau vertina ne tik tai, kokia teritorija yra šiandien, bet ir kokia ji taps po penkerių ar dešimties metų. Būtent ilgalaikė miesto plėtros kryptis tampa vienu svarbiausių kriterijų“, – sako O. Limantas.
Jis priduria, kad dėl šios priežasties patyrę investuotojai vis dažniau renkasi diversifikaciją. Užuot visą kapitalą nukreipę į vieną projektą ar segmentą, jie investicijas paskirsto tarp skirtingo rizikingumo objektų. Dalis lėšų nukreipiama į stabilesnius aktyvus, o kita – į didesnį augimo potencialą turinčias teritorijas.
Toks požiūris leidžia sumažinti bendrą riziką ir kartu išnaudoti skirtingų rinkos segmentų teikiamas galimybes.
Miesto plėtros kryptys tampa svarbesnės už patį adresą
Ilgą laiką NT rinkoje dominavo taisyklė „lokacija, lokacija ir dar kartą lokacija“. Šiandien vien geros vietos nebeužtenka.
Vis didesnę reikšmę įgyja miesto plėtros kryptys. Teritorijos, kuriose atsiranda naujos darbo vietos, gerėja susisiekimas, vystoma komercinė infrastruktūra ir formuojasi nauji gyvenamieji kvartalai, neretai tampa geidžiamomis investicijų kryptimis.
„Vienu ryškiausių pavyzdžių Vilniuje galima laikyti teritorijas prie Vilniaus oro uosto. Dar prieš dešimtmetį jos retai buvo minimos tarp perspektyviausių investavimo krypčių, tačiau šiandien Burbiškių ir aplinkinių oro uosto teritorijų plėtra sukūrė svarbų verslo bei paslaugų centrą“, – sako O. Limantas.
Investuotojų dėmesys krypsta į transformuojamas miesto teritorijas
Šiandien investuotojų akiratyje vis dažniau atsiduria teritorijos, kuriose vyksta aktyvūs urbanistiniai pokyčiai. Pavyzdžiui, Naujininkai, Vilkpėdė, miesto dalis aplink Savanorių prospektą, bei Spaudos rūmų teritorija Viršuliškėse.
„Investuotojai vis dažniau ieško ne prestižinių adresų, o teritorijų, kurios turi aiškią augimo kryptį. Būtent todėl šiandien dėmesio sulaukia ne tik miesto centras, bet ir miegamieji rajonai, kurie išgyvena transformaciją“, – teigia O. Limantas.
Pasak O. Limanto, būtent tokiose vietose dažniausiai susitinka keli vertę kuriantys veiksniai: nauji gyvenamieji projektai, komercinių erdvių plėtra, infrastruktūros gerinimas ir augantis gyventojų skaičius.
„Kelių vystytojų sprendimas investuoti į tą pačią teritoriją dažnai tampa vienu aiškiausių signalų, kad rajonas turi ilgalaikį potencialą. Čia formuojasi nauji traukos centrai, kurie ilgainiui keičia viso rajono vertės suvokimą“, – pažymi O. Limantas.
Vienas tokių pavyzdžių šiandien yra Spaudos rūmų teritorija, vadinama Viršuliškių urbanistine kalva. Vos prieš 7-8 metus ši vieta daugeliui investuotojų neatrodė kaip prioritetinė kryptis, tačiau šiandien situacija yra iš esmės pasikeitusi. Teritorijos patrauklumą didina strategiškai patogi vieta tarp miesto centro bei vakarinės Vilniaus dalies, geras susisiekimas ir aplink besiformuojanti nauja infrastruktūra.
Teritorijoje vienu metu vystomi keli gyvenamosios paskirties projektai. Tarp jų – ir „NTligence“ įmonės atstovaujamas projektas „Romeo ir Džiuljeta“, kartu kuriamos naujos komercinės erdvės, gerinama infrastruktūra, o pati vieta tampa vis svarbesne vakarinės miesto dalies jungtimi.
