Greitesnis leidimas, paprastesnės procedūros ir geresnė kaštų kontrolė – taip buvo pristatyta naujoji projektinių pasiūlymų tvarka, įsigaliojusi 2024 m. lapkritį. Teoriškai tai turėjo supaprastinti statybos procesą visiems jo dalyviams. Tačiau praktika rodo, kad ten, kur procesai sudėtingi, greitis ne visada reiškia aiškumą, o ankstyvi sprendimai gali virsti vėlyvomis problemomis.
Šiandien nekilnojamojo turto vystytojai ir projektavimo įmonės kasdien susiduria su esmine problema – naujoji projektinių pasiūlymų tvarka iš esmės pakeitė projektų planavimo logiką. Nors šių pokyčių tikslas buvo supaprastinti procedūras ir paspartinti sprendimų priėmimą, praktikoje jie ne visais atvejais buvo pakankamai suderinti tarp skirtingų institucijų.
Dėl to derinimo procesai dalyje didesnės sudėties projektų tapo ilgesni ir sudėtingesni, išaugo biurokratinių procedūrų apimtis, o esminiai sprendiniai koreguojami jau vėlesnėse projektavimo stadijose. Tokia eiga lemia, kad statybų pradžia nusikelia ne kelioms savaitėms, bet mėnesiams ar net pusmečiui, o kai kuriais atvejais – ir dar ilgiau.
Vėlyvi esminių sprendinių keitimai, pakartotinis statybą leidžiančio dokumento gavimo procesas ar papildomos ekspertizėsdidina projektavimo ir rangos kaštus – sudėtingesniuose komerciniuose, daugiabučių, pramonės ar mišrios paskirties projektuose jie gali išaugti ir 20–30 proc.
„Brangiausios klaidos dažniausiai atsiranda ne statybų aikštelėje, o pačiuose pirminiuose etapuose – perkant sklypą ir formuojant priešprojektinius bei projektinių pasiūlymų sprendinius. Pradėjus taikyti naująją tvarką liko neįvertinti itin svarbūs infrastruktūros prisijungimo ir plėtros klausimai. Šiandien beveik nėra didesnės apimties, sudėtingesnio projekto, kuris nesusidurtų su tokiais iššūkiais“, – teigia architektūros ir projektavimo įmonės „Postforma“ vadovas, Tomas Kučinskas.
Kodėl brangiausios klaidos gimsta projektavimo pradžioje?
Dažniausiai brangiausios klaidos atsiranda dėl sumažintos projektinių pasiūlymų sudėties ir pernelyg siauro jų vertinimo. Kai ankstyvoje projektavimo stadijoje neįtraukiamos būtinos inžinerinės dalys, o sprendiniai rengiami tik formaliai siekiant atitikti teisės aktų reikalavimus, realūs techniniai klausimai, tokie kaip gaisrinės saugos užtikrinimas, inžinerinių komunikacijų poreikis, konstrukcinis pastovumas ar didesni nei planuoti pastato gabaritai – lieka neišspręsti ir persikelia į vėlesnius etapus.
Tuomet tenka koreguoti pastatų geometrinius sprendinius, tikslinti projektinius pasiūlymus ar net iš naujo inicijuoti statybą leidžiančio dokumento gavimo procedūras. Ši grandininė reakcija ne tik sukelia papildomas administracines procedūras, bet ir apsunkina projektavimo procesą, reikšmingai didindama projekto terminus bei kaštus.
„Statybos procesai yra nuoseklūs ir tarpusavyje susiję – neatlikus vieno veiksmo gali būti sunku pereiti prie kito. Dalis etapų negali būti vykdomi lygiagrečiai, todėl ankstyvoje stadijoje neteisingai įvertintos kliūtys automatiškai pailgina visą projekto grafiką.
Praktikoje neretai susiklosto paradoksali situacija: kol vis dar derinami projektiniai pasiūlymai, jau būna parengtas techninis darbo projektas, o statybą leidžiančio dokumento gavimas faktiškai susilygina su ekspertize ar net statybų pradžios laukimu. Kadangi teisės aktai numato griežtą etapų seką, investuotojams, ypač pirmą kartą vystantiems projektą, tampa neaišku, kuris kelias yra mažiausiai rizikingas. Būtent todėl pirmieji nekilnojamojo turto vystymo žingsniai yra patys svarbiausi – ir brangiausiai kainuojantys“, – pabrėžia T. Kučinskas.
Sklypas kaip rizikų šaltinis: kodėl sklypo studija turi prasidėti anksčiau nei projektavimas
Kalbant apie brangias projektavimo klaidas, neišvengiamai tenka grįžti prie sklypo statybos galimybių studijos. Nors sklypas dažnai vertinamas pagal jo kainą, vietą ar urbanistinį potencialą, būtent šiame etape neretai lieka neįvertinti esminiai techniniai ir infrastruktūriniai apribojimai. Vėliau jie lemia sudėtingus projektinius sprendimus, terminų korekcijas ir kaštų augimą.
Tai etapas, kuriame sprendimai priimami dar prieš atsirandant brėžiniams, tačiau būtent šie sprendiniai nulemia, kiek lankstus, rizikingas ar komplikuotas taps visas tolesnis projektavimo ir statybos procesas. Neprofesionali ar paviršutiniška konsultacija, per optimistiškai vertinamos užstatymo galimybės gali iš esmės pakeisti projekto kryptį jau priėmus investicinį sprendimą.
Taupymas ankstyvoje projekto stadijoje – pavyzdžiui, apsiribojant minimalia konsultacija ir sutaupant kelis šimtus eurų – iš pirmo žvilgsnio gali pasirodyti racionalus sprendimas. Tačiau praktikoje jis sukuria reikšmingą riziką: investuotojas rizikuoja įsigyti nekilnojamojo turto objektą, kurio vystymo galimybės yra ribotos arba reikalauja neplanuotų papildomų investicijų, o tai projektą gali paversti ekonomiškai neperspektyviu.
Jeigu pastato projektavimas su inžinierių komanda trunka mėnesius, kyla pagrįstas klausimas – ar sklypo statybos galimybių ar esamo pastato pritaikymo įvertinimas, atliktas per keletą dienų ir kainuojantis simbolinę sumą, gali realiai apsaugoti nuo reikšmingų rizikų?
Anot architektūros ir projektavimo įmonės „Postforma“ vadovo T. Kučinsko, pradiniame etape „sutaupyti“ keli šimtai eurų vėliau neretai kainuoja šimtus tūkstančių.
„Kai pirmosiose projekto stadijose apsiribojama formaliu teisės aktų reikalavimų įgyvendinimu, o inžinerinės konsultacijos atidedamos vėlesniam etapui, atsiranda projektų perdarymo, papildomų darbų ir pakartotinių ekspertizių rizika. To galima išvengti tik atsakingai ir nuosekliai planuojant procesus nuo pat pradžių“– sako T. Kučinskas.
Nerealistiški terminai investuotojams
Sumažinta projektinių pasiūlymų apimtis etape, skirtame gauti statybą leidžiantį dokumentą, dažnai suformuoja klaidingus investuotojų lūkesčius dėl projekto terminų ir kaštų.
Komerciniai pasiūlymai ir projektavimo grafikai neretai rengiami remiantis formaliu reglamento minimumu, neįvertinant reikšmingos dalies pastato inžinerinių sprendinių, derinimų su inžinerinių tinklų savininkais, trečiųjų šalių interesų ar būtinos infrastruktūros plėtros poreikio.
Vėliau paaiškėjus, kad statybos galimybės buvo pervertintos, projektavimo ir statybos biudžetas gali ženkliai išaugti jau statybų etape, o darbai – sustabdyti iki naujo statybą leidžiančio dokumento gavimo. Tai reiškia tiesioginius finansinius nuostolius investuotojams ir rangovams, papildomas laiko sąnaudas bei reputacines rizikas.
Projektavimas – komandinis darbas
„Praėjo laikai, kai architektas galėjo savarankiškai / vienas pats parengti architektūrinius, konstrukcinius ir inžinerinius sprendinius bei pasirūpinti leidimais. Paradoksalu, tačiau šiandien išduotas statybą leidžiantis dokumentas savaime dar nesuteikia teisės pradėti statybų. Šiuolaikinis pastatų projektavimo procesas – nuoseklus komandinis darbas.
Todėl itin svarbu jau ankstyvosiose stadijose sutelkti profesionalią projektų vadovų, architektų ir inžinierių komandą, gebančią išsamiai įvertinti sklypo galimybes, suformuoti projekto viziją ir parengti kokybiškus projektinius sprendinius. Būtent šie sprendimai dažniausiai ir lemia, ar projektas bus racionalus, ekonomiškai pagrįstas ir įgyvendinamas be brangių korekcijų“, – sako įmonės „Postforma“ vadovas, architektas T. Kučinskas.
Efektyvios rizikų mažinimo priemonės
Teisės aktų pakeitimai dažnai formuojami, nepakankamai įtraukiant praktikoje dirbančius specialistus. Dėl to projektavimo ir statybos proceso dalyviai priversti nuolat prisitaikyti prie pokyčių, o pirmą kartą su statybomis susiduriantys investuotojai neretai pasimeta. Praktika rodo, kad saugiausias modelis – pradėti nuo išsamios sklypo statybos galimybių studijos, neapsiriboti minimaliomis konsultacijomis, inžinerinius sprendinius įtraukti ankstyvoje stadijoje ir sudaryti realistišką projekto terminų grafiką.
Anot įmonės „Postforma“ vadovo T. Kučinsko, investicija į sprendimų kokybę pradžioje leidžia išvengti reikšmingų, neplanuotų išlaidų ir sudėtingų korekcijų vėliau. Būtent ankstyvieji sprendimai nulemia nekilnojamojo turto projekto finansinį tvarumą ir sėkmę.
