Nekilnojamojo turto rinka pastaraisiais metais išlieka aktyvi, o naujos statybos būstų pasiūla – ribota. Todėl vis dažniau pirkėjai pasirašo sutartis dėl dar nepastatyto turto įsigijimo. Tokiu atveju pirmasis žingsnis dažniausiai būna preliminariosios sutarties pasirašymas.
„Preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį jos įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę – pirkimo–pardavimo – sutartį. Tai savotiškas įsipareigojimas, kuriuo pirkėjas ir pardavėjas iš anksto apsibrėžia būsimo sandorio sąlygas“, – aiškina advokatų profesinės bendrijos AVOCAD advokatas Eimantas Čepas.
Nepastatyto būsto pirkimas: kaip veikia preliminarioji sutartis?
Civilinis kodeksas numato specialų reglamentavimą, kai kalbama apie būsimo turto įsigijimą. Tokiu atveju pirkėjas – fizinis asmuo – gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas įsipareigoja pastatyti sutartyje numatytą turtą ir vėliau sudaryti pagrindinę sutartį.Vienas iš įprastų šių sutarčių elementų – pirkėjo mokamas avansas, kuris dažnai sudaro reikšmingą sumą. Tačiau būtent šis elementas vėliau gali tapti pirkėjo galvos skausmu.
„Kadangi statybos procesai gali užtrukti metus ar ilgiau, kyla rizika, kad sutarties terminas pasibaigs, o turtas dar nebus pastatytas. Tokiu atveju pirkėjas susiduria su situacija, kai sumokėtas avansas įšaldomas, o pardavėjas nebegali vykdyti įsipareigojimų dėl finansinių sunkumų“, – pažymi advokatas.
Kas nutinka, kai statytojas neįvykdo įsipareigojimų?
Jeigu preliminarią sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.
Tačiau praktikoje, anot E. Čepo, pirkėjui dažnai tenka kreiptis į teismą, siekiant atgauti sumokėtą avansą, o teismo procesai gali užsitęsti.
Notarinis tvirtinimas – papildoma apsauga
Pagal įstatymus privalomai notarine forma turi būti sudaroma tik pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis. Vis dėlto notaras gali tvirtinti ir preliminariąją sutartį, jei įstatymai leidžia ją sudaryti paprasta rašytine forma.
„Notarinis patvirtinimas sudaro prielaidas tiesiogiai panaudoti sutartį kaip teisinį pagrindą gauti vykdomąjį dokumentą. Tai reiškia, kad pardavėjui nevykdant įsipareigojimų, pirkėjas gali kreiptis tiesiogiai į notarą dėl vykdomojo įrašo atlikimo, o šį dokumentą iš karto pateikti antstoliui priverstiniam išieškojimui“, – pažymi AVOCAD advokatas Eimantas Čepas.
Toks mechanizmas leidžia ženkliai paspartinti avanso susigrąžinimo procesą ir padidina tikimybę realiai atgauti lėšas be ilgo teisminio ginčo.
Preliminariosios sutarties tvirtinimas notarine tvarka – efektyvi apsaugos priemonė, ypač įsigyjant dar nepastatytą būstą. „Tai racionalus žingsnis pirkėjui, siekiančiam užsitikrinti, kad investuotos lėšos būtų apsaugotos ir esant nenumatytiems statytojo sunkumams būtų galima greitai inicijuoti skolos išieškojimą“, – pabrėžia E. Čepas.
