Besibaigianti vasara ir artėjanti rugsėjo pirmoji stipriai įsiūbavo būsto nuomos rinką. Dažna to priežastis – studentai, atvykstantys studijuoti į didžiuosius šalies miestus. „Rugpjūtį, rugsėjį būsto nuomos sutarčių pasirašymas ženkliai išauga lyginant su kitais mėnesiais. Visgi daugelis dar nežino, kaip teisingai sudaryti nuomos sutartis“, – sako Viktorija Varnaitė, advokatų kontoros COBALT vyresnioji teisininkė. Ji atskleidžia, kokius punktus turėtų į sutartį įrašyti būsto savininkai ir į ką atkreipti dėmesį nuomininkams.
„Įsivaizduokite, išnuomojote savo butą. Į sutartį įtraukiate punktą, kad būste laikyti gyvūnus – draudžiama. Visgi pasibaigus nuomos sutarčiai atvykstate į namus ir pamatote, kad bute augintas šuo ne tik išdraskė grindų dangą, subraižė vonios duris ir išplėšė durų rankeną, bet ir sudraskė užuolaidas, sofą, nugraužė toršero laidą bei staliuko kojas. Žala nuomotam turtui yra tokia dydžio, kad jai padengti nepakaks dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio užstato. Nuomininkas atvykti į turto apžiūrą ir kartu su specialistais įvertinti turto sugadinimus bei atlyginti žalą atsisako. Ką tai reiškia? Tvarkyti žalą teks savomis lėšomis“, – apie realiai įvykusį atvejį pasakoja V. Varnaitė.
Ne tik aprašyti, bet ir nufotografuoti
Anot teisininkės, prie nuomos sutarties pridėtos nuotraukos, kuriose detaliai užfiksuota būsto ir jame esančių baldų, daiktų būklė, gali padėti teisme prisiteisti patirtas išlaidas. Todėl nors Civiliniame kodekse yra numatyta, kad nuomos sutartis turi būti sudaryta raštu tik tuo atveju, jei jos terminas yra ilgesnis nei metai, nereikėtų į trumpesnes numoti ranka, sako V. Varnaitė:
„Geriausia visais atvejais sudaryti rašytinę nuomos sutartį, nesvarbu, ji tęsis mėnesį, pusmetį ar metus. Be to, joje reiktų kiek įmanoma detalesnės informacijos, koks turtas yra išnuomojamas, kokia jo būklė dabar ir kokio stovio turtas turi būti grąžinamas nuomotojui sutarčiai pasibaigus. Labai naudinga prie sutarties pridėti būsto, įskaitant sienų, grindų, durų, šviestuvų ir jame esančių kartu išnuomojamų baldų, buitinės, inžinerinės, techninės įrangos nuotraukas, vaizdo įrašus. Kilus ginčui dėl to, kas yra atsakingas už išnuomoto turto sugadinimą ar pablogėjimą, pirmiausia bus vertinama, koks konkrečiai turtas ir kokios būklės buvo išnuomotas sutarties pradžioje, o tuomet lyginama, koks turtas grąžinamas nuomotojui nuomos termino pabaigoje.“
Sutartyje taip pat svarbu nurodyti, kokios būklės turtas turi būti grąžintas pasibaigus suderintam terminui.
„Jei nuomos sutartyje nebus konkrečiai aptarta ir užfiksuota išnuomojamo turto būklė bei nebus sąlygų, įpareigojančių nuomininką pasibaigus nuomos sutarčiai grąžinti turtą nuomotojui tokios pat būklės turtą kaip nuomos pradžioje, atsižvelgiant į natūralų jo nusidėvėjimą, vėliau gali būti sunku įrodyti, kad konkretus daiktas buvo išnuomotas ir kad jis buvo grąžintas neveikiantis ar sugadintas. Pavyzdžiui, yra pasitaikę atvejų, kai butas pasibaigus nuomos terminui buvo grąžintas be baldų, indų, jame buvusių paveikslų, kilimo, įvairios įrangos. Todėl svarbu dalyvaujant abiem šalims fiksuoti turto būklę nuomos pabaigoje – rengiant nuomoto turto grąžinimo aktą jį papildyti nuomininko grąžinamo turto nuotraukomis ar vaizdo įrašais“, – sako V. Varnaitė.
Suderinti aiškų nuomos terminą
Nuomos terminas – svarbi sąlyga, kurią būtina aptarti sutartyje, mat terminuotos ir neterminuotos nuomos sutarties nutraukimo sąlygos ir terminai skiriasi. Pirmoji įprastai baigiasi suėjus nuomos terminui, jei šalys nėra susitarusios dėl automatinio nuomos sutarties pratęsimo. Tačiau jei nekilnojamojo turto nuomos sutartis yra neterminuota, tai ją nutraukti galima tik įspėjus kitą šalį mažiausiai prieš tris mėnesius.
„Nutraukti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį dėl nuomininko nemokamo mokesčio galima tik tuomet, jei sutarta suma nemokama ne mažiau kaip tris mėnesius. Pasibaigus būsto nuomos sutarties terminui, nuomotojo reikalavimu nuomininkas, jo šeimos nariai ar buvę šeimos nariai turi išsikelti iš gyvenamosios patalpos. Neišsikėlusieji iš jos iškeldinami teismo tvarka. Neterminuotos nuomos nutraukimo atveju gali susidaryti nemenkas laiko tarpas iki dienos, kai nemokų nuomininką pavyks iškeldinti“, – pažymi COBALT teisininkė.
Be to, anot jos, svarbu žinoti, kad jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi daiktu ir nuomotojas tam neprieštarauja, laikoma, kad sutartis tapo neterminuota. „Tai tik patvirtina, kaip svarbu tinkamai sutartyje aptarti nuomos terminą, nutraukimo ir įspėjimo apie nuomos sutarties nutraukimą sąlygas“, – sako V. Varnaitė.
Ką žinoti nuomininkams?
Nuomininkams teisininkė pataria visada įsitikinti, kad turtą nuomojantis asmuo yra turto savininkas ar asmuo, turintis teisę turtą subnuomoti.
„Nuomininko prašymu, nuomojantis turtą asmuo turėtų pateikti Registrų centro išrašą, kuriame yra nurodytas turto, kurį ketinama išnuomoti, savininkas. Jei asmuo nėra turto savininkas, bet pats yra nuomininkas – tokiu atveju būtina prašyti pateikti turto savininko sutikimą subnuomoti. Tai itin svarbu, nes nuomininkas turi teisę subnuomoti išsinuomotą daiktą tik gavęs rašytinį nuomotojo sutikimą. Be to, subnuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis už nuomos terminą. Tai reiškia, kad sutartis galės būti sudaroma tik tokiam terminui, kuriam galioja nuomos sutartis, o pastarosios pabaiga užbaigs ir subnuomos sutartį“, – pasakoja V. Varnaitė.
Taip pat ji nuomininkams pataria įregistruoti sudarytą nuomos ar subnuomos sutartį Registrų centre.
„Nors teisės aktai neįpareigoja to daryti, tačiau nuomos sutarties registracija yra veiksminga priemonė siekiant užtikrinti nuomininkų teises į išsinuomotą turtą tuo atveju, jei nuomos terminu pasikeistų nuomojamo turto savininkas, – sako teisininkė. – Dažnu atveju tokia registracija padeda išvengti ginčų dėl nuomos galiojimo tais atvejais, kai naujasis turto savininkas nėra suinteresuotas tęsti ankstesnio savininko sudarytos nuomos sutarties.“
