Kasmet Lietuvoje pastatoma keliolika tūkstančių naujų pastatų, tik nedidelė dalis jų yra sertifikuojami pagal tarptautinius tvarumo standartus. Vis dėlto, be pirminio sertifikavimo nekilnojamojo turto (NT) rinkoje vis daugiau vystytojų renkasi pastatus resertifikuoti, taip siekdami ne tik užtikrinti turimo įvertinimo tęstinumą, bet ir padidinti jau eksploatuojamų pastatų vertę. Ekspertų teigimu, šiemet Lietuvoje stebima NT objektų resertifikavimo banga.
Įprastai pagal tarptautinius tvarumo standartus sertifikuojamiems pastatams suteikiamas įvertinimas galioja 3 metus.
„Resertifikavimo terminas nepriklauso nei nuo pastato tipo, nei nuo jo apimties ar pasirinktos vertinimo sistemos. Taip jau susiklostė, kad populiariausių tvarumo sertifikavimo sistemų suteikiami įvertinimai jau eksploatuojamiems pastatams turi būti atnaujinami kas trejus metus. Tai taikoma tiek Lietuvoje dažniausiai pasirenkamo „BREEAM In-Use“, tiek „LEED Operations and Maitenance v4.1“, „Fitwel“ ir kitų sertifikavimo sistemų“, – sako „Vesta Consulting“ Tvaraus Nekilnojamo Turto skyriaus vadovas Eugenijus Šapel.
Pašnekovo teigimu, nors dažniausiai turimo sertifikato pratęsimu rūpinamasi likus keliems mėnesiams iki jo galiojimo pabaigos, dalis NT vystytojų stengiasi resertifikuoti gerokai anksčiau ir tą daro likus bent pusmečiui iki sertifikato galiojimo pabaigos.
„NT vystytojams patariama sertifikavimo darbus planuotis anksčiau, nei to reikalauja rinka. Iš savo patirties matome, kad skubotai rengiant sertifikatą dėl turto vertinimo, GRESB raportavimo ar planuojamo pastato pardavimo, dažnai pritrūksta laiko aukštesniam įvertinimui. Tokiu atveju jau pelnius sertifikatą NT vystytojai turi tikslingai diegti reikalingus pagerinimus, kurie užtikrintų aukštesnį įvertinimą pastatą resertifikuojant ateityje, kas leistų padidinti tiek jo vertę, tiek jo patrauklumą potencialiems nuomininkams. Verta paminėti, kad nors sertifikato galiojimo trukmė yra 3 metai, jį atnaujinti ar resertifikuoti pastatą galima ir dažniau – šiuo atžvilgiu nėra jokių apribojimų“, – sako E. Šapel.
Dar viena priežastis resertifikuoti pastatus – nuolat atsinaujinančios vertinimo sistemos, kurios įprastai būna vis griežtesnės už ankstesnes. Pasak E. Šapel, dėl to NT vystytojai siekia nuolat peržiūrėti ir prireikus gerinti jau įdiegtus sprendinius, kad išlaikytų turimą įvertinimo lygį.
„Galima sakyti, kad pastato resertifikavimas padeda palaikyti jo „tonusą“ – jei prieš dešimtmetį pastatytas pastatas vis dar atitinka naujausius, per šį laiką gerokai padidėjusius tvarumo standartų reikalavimus, vadinasi, jis išsaugo ir savo vertę NT rinkoje“, – pabrėžia „Vesta Consulting“ atstovas.
Pastatai resertifikuojami cikliškomis bangomis
Pašnekovas atkreipia dėmesį, kad 2024-aisiais Lietuvoje fiksuojamas pastatų resertifikavimo suaktyvėjimas yra gana cikliškas reiškinys.
„Kas trejus metus pasikartojanti resertifikavimo banga, kurią stebime šiemet, yra 2021-aisiais vykusio egzistuojančių pastatų sertifikavimo bumo pasekmė. Tais metais Lietuvoje sertifikuota beveik 2 kartus daugiau pastatų nei 2020-aisiais. Natūralu, kad didžioji dalis šių pastatų šiais metais siekia ar jau pasiekė atnaujintą tvarumo įvertinimą, be kurio sunkiau įrodyti savo vertę NT rinkoje. Vien mes šiemet sulaukėme perpus daugiau užklausų dėl pastatų resertifikavimo nei pernai“, – sako E. Šapel, palygindamas pastatų sertifikavimą su automobilių technine apžiūra – jei nėra sertifikato, nėra ir oficialaus tvarumo įrodymo.
Vis dėlto dalis NT vystytojų atsisako pastatų resertifikavimo. Pasak E. Šapel, taip gali nutikti dėl kelių priežasčių: vystytojams pardavus pastatą naujiems šeimininkams, šiems neaktualus jo resertifikavimas, arba vystytojai tenorėjo vieną kartą įsivertinti pastato tvarumo lygį ir nesiekia jo pagerinti ar išlaikyti.
„Pastato resertifikavimas, siekiant aukštesnio jo įvertinimo, reikalauja ne tik papildomų laiko ir žmogiškųjų resursų, bet kartais ir finansinių investicijų į tvaresnius tvarumo standartus atitinkančius pastato sprendinius. Kuo aukštesnio įvertinimo siekiama, tuo daugiau gali tekti investuoti į jau eksploatuojamą pastatą. Bet neretai siekiant standartinio įvertinimo, pavyzdžiui, BREEAM In-Use „Good“ ar „Very Good“, investicijos būna minimalios, todėl sertifikatas gaunamas ženkliai greičiau.
Kita vertus, kai kurie NT vystytojai yra linkę tikslingai neskubėti sertifikuoti pastato aukštesniam įvertinimui iš karto ir palaukti reikšmingesnių investicijų pastato pagerinimui ar renovacijai ir taip dėlioja nuoseklią sertifikato lygio pakėlimo ir pastato vertės didinimo strategiją. Pavyzdžiui, dabar valdomą pastatą resertifikuoja „Good“ arba „Very Good“ lygiui, bet kartu įsivertina, ko reikia „Excellent“ ar „Outstanding“ lygiui, kad po 3 metų resertifikuojant siektų aukštesnio įvertinimo“, – sako Tvarių pastatų skyriaus vadovas.
Paklaustas, ar infliacija ir kylančios paslaugų kainos turi įtakos ir pastatų resertifikavimui, E. Šapel teigia, kad šioje srityje išimčių nėra: „Resertifikuoti pastatą įprastai kainuoja mažiau nei sertifikuojant pirmą kartą, ypač kai resertifikuojama pagal tą pačią versiją ir sertifikato atnaujinimu rūpinasi ta pati tvarumo specialistų komanda. Vis dėlto pačios tvarumo standartų vertinimo sistemos yra linkusios kasmet bent keliais procentais padidinti įkainius. Kelios vertinimo sistemos motyvuoja resertifikuoti taikant nuolaidas, pavyzdžiui „Fitwel“ taiko 20 proc. nuolaidą resertifikuojant pastatą, LEED resertifikavimui netaiko registracijos mokesčio“.
Šiuo metu Lietuvoje yra apie 200 sertifikuotų naujų ir jau eksploatuojamų pastatų.
