Investuotojai ir bankininkai neskuba pirkti nuosavo būsto

---

Bankams kalbant apie nuosavų namų jaukumą, investuotojas bei „Verslo angelų fondo I“ partnerisAlgimantas Variakojis ir „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis, remdamiesi savo patirtimi, pasakoja, kada finansiškai naudingiau yra nuomotis nei įsigyti savo būstą už asmenines ar skolintas lėšas.

„Tarkime, šeima planuoja nuomotis arba įsigyti vidutinės vertės būstą Vilniuje. Jei už paskolą reikėtų mokėti 4 proc. metines palūkanas, tuomet įmoka už 200 tūkst. litų paskolą 30-iai metų siektų 955 litus per mėnesį. Jei tokį patį butą šeima gali išsinuomoti už mažiau nei 955 litus per mėnesį, nuoma yra finansiškai patrauklesnis pasirinkimas nei būsto įsigijimas“, - mano N. Mačiulis.

Žinoma, galima teigti, kad įsigyjantys būstą galiausiai taps nekilnojamojo turto šeimininkais, kai nuomininkai tokių teisių neįgyja, tačiau finansininkai pataria pagalvoti ne tik apie galutinį rezultatą, bet ir procesą, kai būstas bus įgyjamas: reikės remontų, senos statybos būstams – renovacijos, naujų baldų ir taip toliau.

„Reikia įvertinti ir tai, kad bent kas dešimt metų būstui reikia kapitalinio remonto bei daugumos buitinės įrangos ir baldų pakeitimo, o tokios išlaidos per trisdešimt metų sudaro maždaug tiek, kiek kainuoja būstas. Nuomininkas dažniausiai neturi rūpintis nei baldų ar buitinės įrangos atnaujinimu, nei einamosiomis buitinėmis problemomis“, - nuomos privalumus paaiškina N. Mačiulis.

Investuotojas

A. Variakojis, šiuo metu gyvenantis nuosavame name, pasakoja, jog 1997 – 2003 m. su šeima nuomavosi butą, nes taip gyventi buvo finansiškai naudingiau ir skaičiuoja, jog net ir dabar, jei panašų į savo nuomotųsi, jam tai būtų naudingiau.

„Jeigu paimti namą ir grynai matematiškai skaičiuoti, turėti nuosavą namą ar būstą neapsimoka. Tarkime, namas kainuoja prieš mokesčius 0,5 mln. litų, tai per metus su šia suma uždirbant po 8-10 proc. iš investicijų, gaunasi po 3-4 tūkst. litų per mėnesį. Iš esmės tokį namą galima išsinuomoti už kokį gal 1,5-2 tūkst. litų, tai yra dvigubai mažiau. - finansinę logiką pristato jis. - Bet matote, čia jau emocija turėti savo nuosavą būstą. Kai turi šeimą, be abejo galvoji, jog galbūt tikrai verta turėti nuosavą nekilnojamąjį turtą, o jei dar susirandi savo mylimą vietą, tai tu ten ir gyveni.“

Paklaustas, kodėl nusprendė įsigyti nuosavą būstą, A. Variakojis pasakoja nutikimą, kai jo bendradarbė paklausė, kaip jis prieš važiuodamas į darbą nusprendžia, koks lauke oras.

„Ji man sako, na, žiūrėk, Algimantai, pavasaris, tu ryte ruošiesi važiuoti į darbą ir pasižiūri pro langą

kaip reikia apsirengti - ir aš save taip ir mačiau: to nuomojamo buto virtuvėlėje, žiūrintį pro langą. O ji man ir sako: o aš su kavos puodeliu išeinu į sodą gerti kavos ir matau, kaip man reikia apsirengti į darbą. Viskas, mane papirko mintis apie žydintį sodą“, - apie tai, kaip galutinai apsisprendė pirkti namą pasakoja jis.

Skaičiuoja, kada nuomotis naudingiau

Paprašytas papasakoti, kodėl šešerius metus nuomojosi būstą, A. Variakojis paaiškina, jog tuo metu turėjo investicijų, kurios jam generuodavo 12 proc. metinių palūkanų, o nekilnojamojo turto grąža buvo žymiai mažesnė.

„Keturių kambarių butas kainavo apie 160 tūkst. litų. Aš tokio buto nenorėjau turėti, todėl jį nuomojausi tuomet už 800 Lt. Skaičiuodavau, kad investavęs tiek, kiek kainuoja butas, 12 proc. metinių palūkanų tikrai sugebėsiu uždirbti, o tai jau 1,6 tūkst. litų per mėnesį. Aišku, dabar galima pasakyti, kad aš suklydau, nes po to nekilnojamas turtas pabrango ir dabar tie butai kainuoja 250-300 tūkst. litų, bet tuo metu pagal tą kainą man tikrai neapsimokėjo jo pirkti, tuo labiau, kad aš tikrai nenorėjau visą gyvenimą jame gyventi“, - pasakoja investuotojas.

Jis skaičiuoja, jog 1997 – 2003 m. buvo naudingesnės investicijos į kitos rūšies nekilnojamąjį turtą, kuris generuodavo stabilias 10-12 proc. pajamas, bei akcijas, kurios tuo metu brango. Be to, jis pabrėžia, jog skolintis iš banko buvo „nelogiška“ ir tai buvo dar vienas argumentas nuomos naudai.

„Jeigu būstą pirkti banko skolintais pinigais, tai jau skolinimosi efektyvumo klausimas. Jeigu aš galiu iš banko pasiskolinti už 3-4 proc., analogiškai reikia žiūrėti, kiek man reikia savų įdėti ir kiek tie mano pinigai galėtų kitur alternatyviai uždirbti“, - paaiškina A. Variakojis.

N. Mačiulis pateikia skaičiavimus: jei žmogus yra sutaupęs 200 tūkst. litų ir svarsto, ar nekilnojamasis turtas yra patraukli investicija, kai dviejų kambarių buto nuoma sostinėje kainuoja, pavyzdžiui, 800 litų.

„Tuomet metinės būsto nuomos pajamos sudarytų 9,6 tūkst. litų. Nuomos pajamingumas, skaičiuojamas kaip metinių nuomos pajamų ir turto vertės santykis, sudarytų 4,8 procento. Jei šis pajamingumas viršija kitų panašių investicijų pajamingumą, tuomet būsto įsigijimas yra patraukli alternatyva. Tačiau, pavyzdžiui, šiuo metu galima įsigyti ilgalaikių Lietuvos vyriausybės vertybinių popierių kurių grąža viršija 6 procentus, todėl pastaroji investicija yra patrauklesnė“, - paaiškina ekonomistas.

Kitas atvejis, jei būstui skolinamasi - kai paskolos palūkanos yra mažesnės už nuomos pajamingumą, tuomet įsigijimas yra finansiškai patrauklesnė alternatyva, minėtu atveju, būsto paskola apsimokėtų, jei būtų skolinamasi už mažiau nei 4,8 proc.

„Tačiau reikia įvertinti ir tai, kad šiuo metu paskolų palūkanos yra istoriškai žemiausiame lygyje ir, pasirinkus ne fiksuotas o kintamas palūkanas, ateityje jos gali ir didėti“, - primena N. Mačiulis.

Siūlo nuomotis prestižiniuose rajonuose

Finansininkai pastebi, kad vertinant ekonominėmis sąvokomis, labiausiai apsimoka nuomotis ten, kur būsto kaina perkant yra didelė, pavyzdžiui, senamiesčiuose ar centriniuose miesto rajonuose, o nuomos kaina yra mažesnė nei sudarytų įmoka už būsto paskolą.

„Pavyzdžiui, Vilniaus senamiestyje gerai įrengtas 100 kv. m. butas gali kainuoti iki milijono litų, tačiau jį galima išsinuomoti ir už 2 tūkst. litų. Taigi tokio būsto nuomos pajamingumas yra tik 2,4 procento, todėl finansiškai naudingiau yra jį nuomotis, o ne įsigyti. Tokių būstų nuomos ir kainos santykis būna prastas dėl įvairių priežasčių, dažniausiai dėl labai didelių komunalinių išlaidų, ribotų galimybių statyti automobilį o taip pat dėl to, jog jie dažniau įsigyjami kaip investicija, tikintis jų vertės didėjimo ilgame laikotarpyje ir dėl to susitaikoma su žemesniu nuomos pajamingumu“, - dėsto ekonomistas N. Mačiulis.

Banko vyriausiasis ekonomistas, taip pat besinuomojantis būstą centrinėje miesto dalyje, skaičiuoja, jog jo buto nuomos pajamingumas siekia apie 2 procentus.

„Sutaupytas pajamas investuoju į akcijas ir kitokius vertybinius popierius, kaupiu trečios pakopos pensijų fonde. Visos šios alternatyvos iki šiol davė daug didesnę investicinę grąžą, nei 2 proc. buto nuomos pajamingumas. Tačiau tikrai neatmetu galimybes pasitaikius tinkamai progai įsigyti NT. Būstą Vilniuje nuomojuosi jau daugiau nei 5 metus, kol kas nemačiau geros galimybės pirkti butą miesto centre“, - įžvalgomis dalijasi jis.

„Kitas dalykas: jeigu tu neturi pinigų, lįsti į skolas bankui, užsikrauti ant savęs finansinę naštą, ypač jeigu tu vienas gyveni ar dviese - manyčiau tikrai neverta skubėti, geriau susikurti finansinį pagrindą, galbūt pakeliauti, pagalvoti, ką tu artimiausius penkerius metus galvoji daryti. Tai ne vien ekonomika, čia ir filosofijos yra“, - daro išvadą A. Variakojis.

Be to, jis pabrėžia, kad jei jau pikti, tai geriau brangesnį ir kokybiškesnį turtą, o kai dairomasi tarp pigiausių pasiūlymų, reikia apsvarstyti, kaip galėtų kisti jo vertė.

„Manau, vienareikšmiškai pinigai nuvertėjo. Logiškai mąstant, galbūt būstą reikia ir pirkti, jeigu dar gali pasiskolinti pigiai, bet tada jau pirkti tokį, kad 20-30 metų jis nereikalautų remonto, įvertinti, kiek, pavyzdžiui, už šildymą reikės mokėti, - pasakoja A. Variakojis. - Kalbant apie 150 - 200 tūkst. litų vertės butą blokiniame name: kokia jo vertė bus po 20-30 metų?“

Tačiau investuotojas pripažįsta, kad jis nesiima teigti, jog pirkti butus blokiniuose namuose yra nenaudinga – tik pataria pasiskaičiuoti.

„Nėra taisyklių, nėra absoliučiai teisių žmonių. Gali būti, kad vienu metu aš klystu ir vienu metu taip darysiu, o kitu metu - jau kitaip.“

Jaunimui siūlo nelįsti į skolas

Abu finansų ekspertai, prieš perkant būstą, siūlo įvertinti, ar tokia ilgalaikė investicija išties yra reikalinga.

„Pagalvokite, ką daro jaunimas - užsikrauna paskolas, tebūnie palūkanos ten tokios ar kitokios, bet jiems po to nebelieka nei kelionėms, nei kitoms išlaidoms. Tada kas iš to, kad tu jį turi, jeigu tu turi – reikia atidirbti“, - sako A. Variakojis.

Finansininkai primena, jog nuomojamo būsto privalumas - galimybė greitai pakeisti gyvenimo vietą, pavyzdžiui, atsiradus geresnėms karjeros perspektyvos kitame mieste ar kitoje šalyje.

„Pavyzdžiui, Prancūzijoje tik 58 proc., o Šveicarijoje tik 44 proc. gyventojų gyvena nuosavame, o ne nuomotame būste. Lietuvoje daugiau nei 90 proc. gyventojų gyvena nuosavame būste. Tačiau daugumos lietuvių būsto kokybė ir plotas yra gerokai mažesni nei vidutinio europiečio, todėl aukštas nuosavybės rodiklis neparodo gyvenimo kokybės“, - sako N. Mačiulis.

Tačiau jis pripažįsta, jog daliai žmonių privalumu yra stabilumas, nes nuomininkas sutarties sąlygas fiksuoja trumpam laikui ir nėra užtikrintas nei dėl kainų, nei dėl to, kaip greitai reikės ieškoti naujos gyvenamosios vietos.

„Tokie pokyčiai susiję ir su papildomomis laiko sąnaudomis, bei tiesioginėmis finansinėmis išlaidomis persikraustant į naują gyvenamąją vietą. - vardija jis. - Nuomininkas dažniausiai patiria ir kitokių nepatogumų, pavyzdžiui, dažniausiai negali pasirinkti kokie baldai ar buitinė įranga bus jo gyvenamoje vietoje. Apibendrinant būtų galima teigti, kad greta finansinių argumentų nemažiau svarbus yra ir gyvenimo kokybės suvokimas, šeimyninis statusas bei tai ar žmogui didesnis privalumas yra stabilumas ir pastovumas, ar lankstumas ir mobilumas.“

Todėl finansininkai siūlo apie galimybę nuomotis ar pirkti būstą pagalvoti nuolat ir sprendimų nepriimti karštligiškai.

Autorius: Erika Fuks

Šaltinis: